北京楼市2016年度各项榜单己经尘埃落定。频频在朋友圈转发榜单的攸克君，近日却遇到一个较真的圈外朋友提问：“看了你转发的榜单，满眼都是豪宅。未来的改善置业需求该怎么办？”

这是一个非常有代表性的问题。处于豪宅客群与刚需客群之间的改善客群，因为居住人口增加，小孩读书等各种原因，需要改善现有的居住条件。但在北京楼市豪宅化的背景下，改善客群越来越成为上下两难的尴尬“夹层”。

一方面，大多数改善客的资金有限，买不起豪宅项目；另一方面，刚需可以选择租房、保障性住房、城区内小面积二手房、北京远郊或是环京置业，但改善置业主要是因为家庭的成长周期发生变化，也有某种刚性诉求，很难大幅降低标准，可选择的空间还没有刚需多。比如，希望以北京小两居换三居，是非常典型的初次改善置业，考虑环京置业的可能性就非常小。

虽然改善置业的选择难度在增大，但是2017年正迎来一个很好的窗口期。在这里，攸克君把对朋友说的几点建议与大家分享。

第一、改善置业或迎最后窗口期，该出手时就出手

刚需置业客群，大多是框定了购房预算，根据市场情况选择买得起的房子。豪宅客群往往是框定了要买什么样的房子，预算的弹性相对较大。而很多的改善置业客户，对购房预算、面积等购房要求，两方面都框定得比较死。如果房价上涨，容易导致手头资金出现缺口；如果为了避免资金缺口，过多降低购房要求，就失去了改善的意义。所以改善置业对房价变化的敏感程度十分高。

而从中央经济工作会议到北京市，从“房子是用来住的，不是用来炒的”到“要确保明年北京房价环比不增长”，当前的政策面已给楼市定下房价稳定的基调。改善客群不用因为担心短期涨价而匆忙决策，能更加从容地进行选择。

另一个原因则容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地，其中只有38.9万平方米纯商品房住宅。去年最后几个月虽然成交了几宗商品房住宅用地，但全部保障房、持有化。如果按照北京现有土地政策，未来北京楼市的供应格局很可能是高端市场、刚需市场（保障房和租赁房）两头大，中间的改善市场小。2017年则是受现有土地政策影响最小，供应相对最均衡的一年。

第二，五环线+区域利好，圈定性价比最高的改善置业区域如今的北京，城六区已经全面豪宅化，即使是五环，也都已遍布着6万+、8万+的项目，让很多改善置业者望而生叹。但是，如果身为改善置业的你，决定在当下买房。无论从交通便利性还是居住舒适性，攸克君建议，还是尽量选择五环别出六环。

以此为目标，搜索北京楼市五环地图。位于地图上的，是紧邻城六区的房山、门头沟、昌平、顺义、通州、大兴等六个区。虽然这六个区都有着改善置业的机会，但如果细细梳理2016年北京在售项目，会发现改善置业的选择也有限。顺义区在五环的房价已被中央别墅区托高；大兴成为了豪宅别墅的新兴之地；通州区在面临北京和本区的双重限购背景下，已有多个项目价格突破5万；门头沟的新盘成交价更是逼近6万；昌平的万科翡翠公园2016年成交均价已经接近63000元，而且昌平众多的别墅项目，并非改善客群的选择目标。

从房价角度来说，房山还是一个巨大的价值洼地，对改善置业拥有十分合适的性价比。在北京16个区中，房山2016年的成交均价仅高于延庆、密云、怀柔、平谷四个远郊区。对比区域发展前景，价值洼地属性明显。

来自房山区第八届人大一次会议的最新消息显示，2017年房山将争取启动新机场联络线，确保轨道交通燕房线投入运营；力争新引入1至2所三甲医院，加快武警总医院建设；青龙湖森林公园二期、琉璃河湿地公园即将建成；北京工商大学到良乡大学城的整体搬迁工作也即将完成；并计划扩建北师大燕化附中，完成北理工附属中学建设。

京津冀、新机场，一个发展利好都没拉下；生态、教育、医疗，与宜居关系最密切的环境都在持续改善。房山，正在成为改善置业的宜居地和聚集地。

第三，新年改善置业第一：居房山选天恒

春节之前楼市冷清、入市项目少，已成惯例。没想到的是，一个全新的改善置业项目成为淡季的一大亮点。

位于房山良乡大学城板块的天恒?水岸壹号，己经全面发售。首期推出的122～138㎡三居、四居水岸洋房，针对的正是典型的改善置业需求。另外，该项目的限价商品房部分也引发了购买热潮，累计认购达943套，金额约8.5亿元。

天恒?水岸壹号紧邻被誉为“第二条昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”——刺猬河水岸。近年来，投入了2.2亿元巨资，对这条古称“福禄水”的原生态河进行环境改造，将刺猬河水岸打造成具有原生态属性的稀缺之地。让项目拥有了北京楼盘稀缺的水岸生态环境。

不过，让攸克君最感兴趣的，是该项目的开发商天恒集团，在房山市政规划、基建设施和商业配套最为完善和成熟的良乡、长阳、高教园区、中央休闲购物区等区域，形成了天恒乐活城、天恒?乐DO、天恒?乐墅、天恒?摩墅、天恒?水岸壹号、天恒?阎村D04和天恒?阎村D05七盘联动的格局。

在北京，同一企业同一区域同时在售的项目达到7个的，至少攸克君还没发现另一家。更重要的是，天恒这7个项目都聚焦于改善需求，包括不同家庭结构、不同年龄阶段的改善置业产品。在一个最适合改善置业的区域，大手笔布局了改善置业产品组合，又恰好遇到了最适合改善客群出手的时机，这让攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外，能出现另外的现象级区域和产品，才是北京楼市真正的惊喜。

（来源：公众号攸克地产）

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